石家庄【转】我来揭露北京房租暴涨的真相

王佳

　自从4月中房地产新政频频出台以来，对北京中介的二手房炒卖业务形成了沉重打击，二手房成交量下跌超过50%以上，从5月1日起至6月2日二手住宅成交总量为14414套，日均成交为436套，成交的套均建筑面积在90平米上下。
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; }& a0 s  g" {　　北京的全部中介店面大约在7000家左右，所以平均每店月成交2套180平米左右，按照近期二手房成交19799元/平米计算，成交额为356万。平均实际佣金比例大概在2%，所以平均每家门店的月佣金收入大概7万出头的样子，按照每个门店平均员工数量6人算，7万佣金提成1.4万左右每个人平均可以分到2400元加上底薪800-1200元/月总计3200-3600元/月，勉强维持生存应该是没有大问题的，但是还想象去年那么疯狂人均中介业务员年收入高达三、四十万的火爆场景应该不会再有。而且，近期的二手房成交量里经济房转商品房的比例应该也能占到几成，所以实际佣金收入应该更低。
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　　按照当前的形势来看，政策短期内不大可能有根本性的松动和逆转。除非信心再次比黄金重要，漫天飘洒百万亿人民币!
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　　前面分析过依靠二手房中介按照平均水平也就是满足温饱，而由于业务分布并不均匀，所以肯定会出现部分中介门店吃不饱甚至频临关门的境地。在这样的市场环境下，恶性竞争也就在所难免，骨头多狗少的时候，群狗都吃得饱饱的互不侵犯。但是一旦骨头大幅减少而狗数量依然保持高位，狗咬狗的事情几乎是铁定会发生的。

　　最近频频发生的中介互相群殴事件正是这一严峻形势的真实反映。为了谋求生存，中介的业务重心势必要转向租赁市场，这也是最近一段时期以来频频见于媒体的“房租暴涨”消息的根本原因。
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　　下面笔者专门就这个现象作一个分析供大家批评和参考。
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+ Z1 N' _! f2 k$ u: b　　据称北京房租近期同比大幅上涨了10-20%，在笔者看来这纯粹就是中介为了生存下去恶性竞争忽悠小房东的结果。
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　　因为众所周知，中介的生命线在于成交量所产生的佣金，二手房市场萧条，租赁市场成为了唯一的救命稻草，因此必须制造房租暴涨的舆论导向，一方面可以提高佣金(一个月房租)，另外一个企图也是通过制造高房租逼迫部分潜在的“刚需”放弃租房改为买房。接着分析一下中介哄抬房租的理由和借口。
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! h$ d9 Q, {/ x* W( _　　表面最理直气壮最具备欺骗性的理由就是：众多的潜在买房者放弃购买转为租房，这个理由表面看非常正确呀，买的人少了租房的自然就多了。问题是这些所谓的弃买该租者原来都是住在哪儿的?难道是石头缝里蹦出来的，如果真的是已经在北京工作生活的弃买者，那么原本就是住在自己的小房子或者租赁的房屋里，所以租赁需求不可能大幅增加。

　　中介又说了，北京每年几十万外地人要进京买房或者租房，但是几十万外地人进京购房租房者，除了投资投机北京房产的，大部分来京打工的外地人到了北京通常就立刻要租房的,而这种情形已经持续了N年形成了一个动态平衡，因此房租也从来没有大涨过。而投机投资者往往只买不住，例如拥有35套豪宅的山西某县的煤炭局局长，新政前一次性抛售北三环20多套豪宅温州大房虫。
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　　所以外来人口导致租房需求暴涨的理由也不成立。中介还有一个理由就是每年大量的留京大学毕业生需要租房，这也是N年以来一直存在的事实，今年相比往年并没有任何特殊。而且刚工作的大学生对于房租的承受能力是一定的，房租上涨他们往往就会选择合租减少了租赁量。
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　　我只有一套房产，没有出租的经历。就以自己办公室同事的出租经历做一个分析吧。同事一套望京的两居室，找到一个稳定的正经高素质的长租客户，月租4000元年付已经租了3年今年7月份又该收取下一年度的租金，结果前几天周边的各色中介就开始频繁给同事打电话，才租4000元啊，太低了，现在怎么也得4800元/月，只要你把房源委托给我们保证能租4800元。
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7 ]# M0 m) D/ q9 s　　侧面了解后才知道中介在恶抢囤积出租房源，通过忽悠涨价煽动房东与原租客取消租赁并取得房源就可以制造一次新的租赁业务并收取佣金。同事帮我分析了一下，即使按照中介所报的涨价后的4800元，同事支付一个月佣金4800元之后相当于到手租金为4400元/月，赶走老的稳定租户在迎来新的租户，如果中间仅仅产生半个月到1一个月不等的空置期，这空置成本就有2400~4800元(取低按照原租金计算)，相当于每月到手租金为4000~4200元，基本已经与原到手租金持平。
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　　况且，原来长租的房屋通常已经会有一些老租户已经不在乎的瑕疵，例如小漏水，地板轻微翘起，墙面暗旧等，如果为了能以4800元新价格租出，通常需要修复这些瑕疵，重新粉刷墙面，如此的话更会产生额外的成本和空值。如此一来房东将损失更大。还有重要一点，大幅度提高租金后，原来的正经过日子的长租客通常选择环租，而中介能够找来的承受高租金的往往是打隔断的群租客，对房产的破坏不言而喻。

　　权衡再三，同事还是选择以原价与原来的老租户续约。在目前萧条的市场环境下，中介之间几乎就是你死我活的竞争，所以都要尽量忽悠房东废弃老租约，以创造交易次数获得佣金。一个真实就是如果普通公众的收入没有大幅度提高的话，他们能够承受的租金水平也是一定的，大幅上涨必然带来大量退租换租。
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　　至此就完全揭示了北京租房量大幅上涨导致房租暴涨的幕后真相，在法律监管和信用道德缺失的恶劣环境下，恶性竞争的中介这个群体完全变成了一群凶恶的唯利是图的野兽，你不欺骗忽悠房东和租客的话，你就没有业绩和提成你就得滚蛋。

　　所以对于中介，既要对它们魍魉小技保持了解和清醒，又要理解它们选择无耻无信的无奈!什么时候法律监管真正落实了，市场秩序恢复稳定了，低素质的中介要么提高素质要么被自然淘汰!