一个石家庄小业主的“非主流商铺”投资经

1101485132

　谁说我跑不赢CPI？听石家庄一名小业主任金飞讲他的非主流商铺投资经
; H6 U! r9 d4 `- K  \5 D
　　手里有着三四十万元的人群，在省城石家庄属于小有积蓄人群的大多数。在物价涨势汹汹的背景下，拿着这点钱，如何才能跑赢CPI呢？
) w; r" ]0 A" v9 u! f' C
　　33岁的任金飞就是这一人群中的一员，他一直在省会服装批发市场金亿城东边一个10平方米的小摊位做着餐饮生意。
' X4 P1 }8 ~7 G  e- ^- X
　　2010年，他花三十万元买下的省会中心区一个地下商街的商铺进入了运营；9月中旬，他又买下西二环外五个小商铺20年的经营权，商铺的租金水平无一例外地看涨，“跑赢CPI”，对于他来说，已不成问题。

5 ?" q& S' v$ f
; Y: L7 a8 O& N8 _- J! o1 _任金飞在一些别人忽略的地段都有投资 燕赵都市网记者 赵海江摄

　　钱不多，买不起大商铺

8 D; r9 A# x9 |/ @, ]! r, D 　　“非主流”也是无奈选择

　　无论是地下商街，还是偏远的西二环外的小商铺，在公众眼里其投资价值都属于“鸡肋”，无论怎么看，都不会产生太大的价值。那么，任金飞为何要选择这些“非主流”的铺子？这些商铺的投资价值何在呢？
. c& L. ]1 _3 s7 g. a6 h" s5 Y
4 p/ S" J, l1 ?) z6 c3 N　　我不懂什么主流非主流，但我看上的，确实是那些专家们看不上眼的。

　　这倒不是特意要“不走寻常路”，主要原因，还是我手里的钱不多。辛辛苦苦卖小吃，再好的生意，五六年下来，也不过几十万元的积蓄，比大多数工薪阶层收入稍好点。这些钱，放在手里，物价这么涨，肯定是缩水。
+ d% L9 A( b5 t( b! ?* J3 i
8 n4 D, [5 P$ D7 e- ?　　但要买商铺呢？像小区里作为生活配套的门脸，或者是沿街门脸，租金肯定是比较稳定，买着也稳妥，但这些铺子的价格都涨到一平方米两三万了。还有一个问题，就是现在的独立门脸，为了多出面积，通常都要盖到两层，算下来至少一百平方米以上的面积，少说也要两三百万元。说到底，这已不是我们这些人能买得起的了。

　　不到100万元的积蓄，投资商铺，选择范围窄，风险肯定是有的，所以要格外慎重。我的原则是从不跟风，也不听开发商讲故事，只相信自己的眼光。

# `2 Y9 A  e1 b* F7 e/ x0 N9 p　　亲朋好友一致反对
* |% o$ r1 X' e% W1 F+ m# {7 W/ t+ A' q
& P) Z; ^; p4 K( w  [" G9 n  i　　但我认准地下商街是“璞玉”
; ^, l1 ~( R/ D7 x
　　任金飞先买下的那个商铺，位于省会广安大街的地下商街，这一项目在推出之初，无论是零售业还是房地产业，业界都是一片“看空”之声，因为省会地下商街从无成功的先例。而且在那一地段，各种业态一应俱全，似乎也没有地下商街的市场空间。
2 a" g9 G9 e, R# j+ q
0 Q! V) q5 U3 W) s0 ]　　人人都不看好的商铺，他当初是出于怎样的考虑做出投资选择的呢？
! S, k+ H" I% ?) P% c8 N
　　买的时候，心里压力特别大，基本上亲戚朋友都反对，觉得地下商街没前途，网络上铺天盖地也是一片看空之声，但最终我还是相信了自己的判断。

! q/ @/ |0 n- r$ i1 g; ]　　地下商街是个趋势，因为沿街的商铺拆的拆，新盖的也越盖越大，做小生意的总得有地方去呀。而且向地下要空间，也是一个城市发展的必然。

　　我到过南京、济南这些省会城市，发现那些地方的地下商街特别火，尤其是餐饮、服装这样的小生意。济南的地下商业，我问过行情，租金特别高，三四十平方米的铺位，一年的租金就收到十万元，相当于一平方米一天七八块钱。石家庄跟济南比，城市没有太大区别，地下商街的前途肯定有，这就像一块璞玉，需要你发现它，不断挖掘它的价值。
- w" i% j9 ^$ L
1 }- `9 t3 F1 @　　如果开业三个月还没倒
  o- f( ^- X; r* I
5 p( U% R* V' m5 S* H% z5 V　　这个商业就算活下来了

　　如今，这个地下商街投入运营已半年多了，任金飞当初买的铺子收益如何呢？他给记者算了一笔账，当初26000元/平方米的单价，位于地下商街服装区的18.48平方米的铺位，开发商承诺三年返租，一年按总价款的8%返给业主，直接从房价中扣除，最后算下来，这个铺子一共花了不到30万元。

　　现在商铺由开发商统一招商，租给一个品牌内衣的商户，开业不到半年，人气渐旺，他说，现在租户已开始跟他谈三年后的租赁事宜了，“一年五万元的租金，现在就可以签合同。”

% @  H; Z& U& F# T　　这是不是意味着，他那颗自买铺以来一直悬着的心，从此可以放下了？
" \# B: c7 {+ \  `' T
  _0 J9 @; X2 P+ g  v　　商街今年六月底开街，热闹极了，但刚开始的热闹并不代表着成功。从我多年的经验看，一个商业，如果开业三个月后没有倒掉，人气最少、最艰难的时期熬过了，基本上就算活下来了。

　　像福兴阁，当初开业时不到两个月就关了，调整定位后再开，还是没活多久，直到第三次开业才火起来。这家商业街也一样，开业半年多了，没死掉，知名度和消费者都在慢慢积累，定位也在不断调整，这就算是活下来了。当然未来怎样，还取决于这个市场谁来管理，谁来运营，不一定是一帆风顺，但大方向不会错了。
- v: H; z0 W% o2 e" M+ k1 u
　　如果照现在有人开出的年租金5万元的行情，再租上六年，我就可以全部收回成本了。这样的投资我认为很值。因为商铺只有40年产权，所以理想的商铺投资，8-12年收回成本，就算很合适。如果15年收回成本，也还算比较正常；但如果收回成本时间再长到20年以上，就算是比较失败的投资了。

( ?. u7 f. [0 S9 V3 Y$ C5 L　　要把最坏的情形都想到

' E5 e  p5 i: V' D# k/ q　　至少实地考察一个星期
! G5 {$ J) j  }/ R8 u
　　地段、地段还是地段，这是房地产业的金科玉律，商铺的投资价值更是跟地段休戚相关。今年9月中旬，任金飞又做出一个大胆的投资决策，一口气买下省城西二环外的五个小商铺，而且买的是20年的使用权，一个商铺不到12万，一共不到60万。
5 W7 Q/ k0 {- K% A
% O- _; |+ z# I" @0 Z- X　　在那么偏远的地方，这些不起眼的小商铺，其投资价值又以哪里呢？购买使用权，这样的投资是否安全呢？
( X! C7 A- J  A0 I! Q
　　我买的商铺就在西二环外一个服装商场旁边，一个商铺12平方米。当初选择在这里，一个重要的原因是北国超市要在旁边开业，看好它带来的人气。
7 G& Y) ^1 e6 l$ C3 [" ]" I1 M; H5 M+ T
: f" s" A' H* A# {6 l" }　　现在看来，北国超市入驻可能要经过一个漫长的过程。这也就是我需要说的另一注意事项，商铺投资，一定要搞清楚最坏的结果是什么？你能不能接受。

　　对于这个地方来说，最坏的结果就是北国超市不来怎么办？之前我有过扎实的考察和论证。

; S1 O4 @, z' L3 B　　我首先考察的是它的投资安全性。这排小商铺面积不大，背后倚着的是一大片住宅小区，因为空间有限，除了盖成商铺别无**选择，所以不存在拆的可能性，投资的安全性有保障。
  |- {% \" I) h8 l
/ X- I3 f9 }6 }" u9 }% ~　　然后再考察这个商铺能做什么。这里紧邻大片住宅小区，商铺的经营方向可以是居民生活服务，之前我到这里认真考察了一个星期，发现市场空间还是有的。现有我的商铺已经出租给了四家做生意的，分别卖熟食、熏肉大饼和小笼包，一个商铺月租金收入在1200元-1500元没问题，而当初买下时，折合每月成本还不到500元。现在就算北国超市不来，以后每月也不会低于1200的收入，稳赚一倍以上。

0 s6 R6 ]" w* n7 G' S) r% e: e- k. {　　就是说，我闲置下来的这些资金，跑赢CPI没问题。

; V7 i- a  W! N8 u  V　　其实，我更想告诉大家的是，有着三五百万资金的人，“钱生钱”不是什么困难事，但对我们这些只有几十万元辛苦钱的人来说，投资不仅要谨慎，更需要智慧。
2 d4 F# |7 K) _% e5 L2 Q/ v
% [+ `+ E, x3 O4 v3 i, @" t! \  p% h4 W/ w　　实战出真知

- h9 k+ u$ w$ [5 N, Y/ ^8 N- u) E　　 任金飞的投资秘笈

　　多年来在小商业里摸爬滚打，任金飞对小商铺的投资价值有着几乎与生俱来的判断能力。事实上，主流观点一致看好的商铺，无论是沿街门脸还是大商场内的商铺，动辄三四百万元的投入，远非你我这样“小有闲钱”的普通工薪阶层财力所及。因此，我们更愿意把他对于小商铺投资的秘诀挖掘出来，与广大读者一起分享。
) t" `$ ~" K% u* y/ B8 l+ l0 @
: d# A' {- [! O7 G　　1、至少要考察一个星期

　　不是走马观花地看，只要有意向在一个地方买商铺，至少要在这个地块转上一个星期，早、中、晚一些重要的时间一定要去，看人流，看周边商业的经营情况，看人们的购买习惯，然后才能确定这些商铺能做什么，这是购买的前提。
  p* s  x$ O$ `7 e9 F, i
% X3 r+ L* C- ]' N& s* C8 _0 I　　2、看人流不是数人头
. H( P1 H1 p! z& W　　看人流，一定不是数人头，人头的多少没有太大参考价值。因为有的地方，虽然人很多，但人们脚步匆匆，只是路过，根本没有停下来消费的意愿，那就等于没有人气。这种没有人气的地方，单个的商业不可能活下来。

　　3、“傍大款”
　　商业讲究扎堆，越是有大型商业综合体，越是人气很旺的商业旺地，周边商业火起来的几率就高。我现在看好的是一个大型超市沃尔玛外租区小商铺，为此，我还专门让外地的亲戚帮忙，看了看他们那里沃尔玛外租区的经营情况，都很火。
3 M# Z+ c3 k! z; j+ J, T0 Y
1 L& ~7 ~+ h. E! h  K　　4、研究人们的购物习惯
* [5 I1 A2 b. V　　选商铺，研究人们的购物习惯很重要。人们通常进了商场后，先逛哪里，后逛哪里，通常先从哪边开始逛，这些都决定了商铺价值的不同。
: H0 m$ z7 K- ]
1 V) h! i8 G$ g　　我发现，受走路习惯的影响，人们逛商场和商街，通常先从右边开始逛，同样的区域，右边的商铺位置会更好些。
. {+ y4 n0 g: D
1 |$ z, x9 G) b# P( Z. }　　5、公交状况有关人气
　　大型商业一定要依赖发达的公交。公交车太少，人气就上不来，因为商街的消费基本上是针对市民阶层的，没有公交，会损失不少消费者，商铺的价值也会大打折扣。
石家庄新闻