房产税 楼市最重的“靴子”将如何落地？

王佳

　5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。这意味着，被炒作已久的房产税有望步入实质性操作阶段。这个楼市政策中，重量级最大的“靴子”将如何落地？
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　　展望
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* h9 E  X+ B, S7 G$ `　　房产税改革 出台容易落地难？
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7 B3 M7 W- @  E0 ]; u! F) r　　在此前的采访中，河北经贸大学会计学院教授郭宏对记者表示，其实在我国，房产税并非一个新的税种，房产税在1986年就已出台，不过征税只面向企业和商业用地、厂房等。
: n1 m  M4 _5 [3 C3 U% Q: j2 |因此此次房产税新政，应当叫做改革而不是新政实施。他表示，此次改革，只要删除现有法规中“对居民非经营性用房免征房产税”这一条即可。
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　　中国社科院财贸所税收室主任张斌也表示，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，条例由财政部负责解释，施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。改革只需把征税范围扩大到住宅。

7 i. u9 K$ \. d　　但郭宏同时认为，现实操作上面临的困难，短期内无法解决，可以说“房产税出台容易落地难”。
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% V1 G0 D& K" ]: S, S$ I) }' Z　　很多专家和业内人士也赞同这种说法。千变万化的户套数、户人数、户人均居住面积等怎样界定，全国性的房产交易部门、民政部门、公安部门等联合统一信息平台何时搭建而成，直接决定的房产税的开征问题。“如何确定一个家庭内究竟有多少住房？这单靠房管部门的数据，恐怕无法实现，更加无法甄别哪些房应该是在征税范围的。只有全国房地产信息进行联网，才能确定一个人真正拥有多少套房产。但目前的情况是，不同城市间没有共享房地产信息，甚至同一城市市区和郊区都还没有联网。” 石家庄的房产顾问于先生举例说：“听说上海马上要试点，一个上海人如果在上海城市只买了一套房，但在温州、苏州等城市买了多套房，征不征税，怎么征？”
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　　而从税收部门角度来讲，房产税的开征，也需要一系列新的结构和平台的搭建。从目前中国的现实情况来看，银行虽然已经成立了个人征信系统，但是与房地产市场以及税收系统还不具有联动性和共享性。此外，对不缴税的法律惩戒措施和执法力度等如何界定也是问题。

; s0 r! A* F2 O( z　　影响

　　家庭：硬性开支导致养房不划算

　　虽然面临很多难题，但既然政策已出，就如箭在弦上，不得不发。
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　　目前，最近的消息是上海征收房产税方案已经上报中央。根据广为流传的初步草案，家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。此外，如有超期限瞒报漏报，在未来的交易环节审查出来后，除了补足税款，还会处以相应罚金。

　　那么我们不妨照此标准，计算一下如果房产税真的向住宅开征，那么普通家庭每年需要为此支付的成本是多少？

, x! S0 v7 z/ j0 g# \+ O　　比如石家庄一套120平方米在征收范围的房子被估价100万元，那么每年需要为该房缴纳的房产税就是8000元。按照石家庄的物业费水平，如果该房产物业费为每平方米每月1.2元的话，那么这个房子每年需要交纳物业费1728元。也就是说，这套房子即使不住，每年也有了近万元的固定开支。我们再假定这套房出租，按照石家庄的平均租金水平，每月租金1500的话，那么房主全年租金收益为18000元，扣除房产税的成本8000元，假定物业费由租户负责，其纯收益为10000元，房价为100万元，这样的租售比，已无任何投资价值而言。
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　　可以预期，如果房产税出台的话，以投资为目的的购房，将大幅减少。
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　　地方政府：财政将锐减 执行或不积极

　　我们再算算对地方财政的影响。房产税出台后，楼市成交的低迷会直接影响到了土地出让市场，出让的土地少了，出让的价格也随之往下走。这对于过去一直依赖土地出让的地方财政来说，其财政收入肯定会锐减。
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　　那么，房产税又能增加多少政府财政收入呢？有数据显示，目前，房产税在全国地方财政收入中占比较低。2009年，城镇土地使用税完成920.97亿元，房产税完成803.64亿元，两个税种占地方本级收入的比重仅5.3%。业内人士认为，即便房产税向住宅开征，房产税收入增加的部分，也远远不及土地财政高。

　　而此番政策明确将施行细则、征税标准等下放了，由省、自治区、直辖市人民政府制定。可以预期的是，有些地方政府会在政策执行上打折注水。

　　楼市：最具杀伤力的政策利器？

　　房产税开征的消息传出，对楼市短期利空是毫无疑问的。郭宏认为，此前无论是房贷还是契税或是营业税的收紧，都是对房产交易环节的调控，而房产税的出台，则是对保有环节的调控。

5 S9 m, j$ _2 B- D) E2 ~) e　　它增加的住房持有成本是刚性而持续的，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会抛售房源，这将增加市场供应，并给价格带来下行压力。综合前期二套房贷收紧的政策影响，目前各地楼市已经陷入深度观望状态。“我们这个小区基本都是二次置业的客户，所以在贷款买房的人群中，有一半以上都属于二套房贷，再加上房产税的传言，目前销售十分冷清”，昨天石家庄某楼盘的一位销售经理告诉记者。
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　　全国的数据也印证的这种趋势，调查显示，4月以来，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%-80%；选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%，广州、天津等地甚至超过80%。
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